一、行业现状
（一）管理规模：强调有效规模增长，聚焦优质资源有效供给
截至2023年底，百强企业在管面积达111.41亿平方米，同比增长9.41%，增速持续放缓，市场份额达28.47%，较上年同期增加0.97个百分点。大行业、小龙头是物业行业典型竞争特征。
截至2023年底，行业中在管面积超过3亿平方米的企业有10家，在行业中市场占有率约为14%，集中度进一步提升。截至2023年底，百强企业第三方在管面积达63.77亿平方米，同比增长8.59%，占在管面积总值的比重达57.23%，和上年同期基本持平。
众多企业竞相在非住物业领域布局，住宅物业仍占主导地位。截至2023年底，百强企业非住物业在管面积达37.27亿平方米，同比增长8.40%，占在管面积总值的比重达33.45%，和上年同期基本持平。
目前，除了在比较成熟的商写、产业园区市场，伴随着后勤社会化改革，所释放的学校、医院、军队等领域也成了部分企业布局的重点。此外，B端客户非核心业务外包也成了一种趋势，FM业务也成为众多企业角逐的赛道。
（二）经营业绩：增收不增利仍存在，行业进入微利时代
2023年，百强企业营业收入达3435.01亿元，同比增长7.46%，增速持续放缓，市场份额达20.34%。头部企业保持较强的创收能力。2023年，行业中营业收入超过百亿元的企业有10家，在行业中市场占有率约为11%，集中度进一步提升。“增收不增利”现象凸显，仍在持续。地产风险的负面影响仍持续影响着物业行业，因关联业务的大幅削减、应收账款减值准备等，坏账风险加大，严重挤压企业的盈利空间。2023年百强企业毛利润达691.15亿元，同比增长3.44%，增速持续放缓。净利润为206.09亿元，同比下降4.41%，仍持续负增长。部分企业及时调整战略，夯实底盘，排除风险，逐渐出清。行业进入微利时代。2023年，百强企业毛利率均值为20.12%，较上年减少0.78个百分点，净利率均值为6.00%，较上年减少0.75个百分点。
2023年，基础物业服务收入和毛利分别同比增长12.02%和9.51%，实现了增收又增利。社区增值服务收入和毛利分别同比增长4.49%和减少1.31%，增收不增利。非业主增值服务受到的冲击最大，2023年既不增收也不增利。基础物业服务仍是物企的主要收入来源，并贡献了超过六成的利润。2023年百强企业基础物业服务收入在营业收入总值中占比71.20%，较上年同期增加2.90个百分点，贡献了63.89%的毛利，贡献量较上年同期增加3.54个百分点。而社区增值服务和非业主增值服务收入和毛利占比均较上年下降，其中，非业主增值服务收入和毛利占比均已低于10%。物企的三大业务板块的毛利率均下降，社区增值服务毛利率持续位于高于。2023年基础物业服务、社区增值服和非业主增值服务毛利率分别下降0.41个百分点、1.77个百分点和5.61个百分点至18.06%、30.15%和18.98%。其中社区增值服务的盈利性仍较强，持续高于30%。
（三）运营能力：人工成本占比有所下降，提质增效初现成效
2023年，百强企业营业成本达2743.86亿元，同比增长8.52%，增速大于营业收入增速（7.46%），营业成本率达79.88%，较上年同期增加0.78个百分点。此外，物业作为劳动密集型的行业属性没有改变，人工成本仍是企业主要的成本构成。2023年仅自有员工人工成本占比达51.20%，较上年减少1.14个百分点，仍超半数，叠加占比近20%的外包成本，广义上的人工成本占比约有七成。
由于多举措的成本控制手段，2023年百强企业人均管理面积达7523.59平方米/人，同比增长18.93%；人均营收和人均净利润分别达到23.30万元/人和1.39万元/人，同比增长16.80%和3.90%。由于营收增长慢于面积增长，2023年百强企业单位面积营收较上年同期减少1.79%至30.83元/平方米。
（四）运营风险：现金流有所优化，减值风险仍需持续优化
多家企业表示高度重视应收账款，并采取一系列措施，效果初现。截至2023年底，61家上市物企应收账款及票据总值达854.05亿元，相当于两个碧桂园服务年度的总收入，增速达8.43%，较上年增速明显减少，但仍高于营业收入增速，在营业收入中的占比持续提升。
多家物企狠抓回款，多策略提升物业缴费率及预缴率，企业到手资金开始增多。2023年，61家上市物企现金及现金等价物达1257.25亿元，同比增长12.00%。客户付款难度仍然很大，回款周期持续拉长。2023年应收账款周转天数增至113天，回款速度变慢，企业资金的流动性风险增大。这给物企经营带来较大的压力。
2023年25家上市物企金融资产减值亏损计提总额达81.44亿元，较上年同期减少0.33%，超过一半的企业亏损计提金额较上年减少。预计部分物企仍有一定减值压力，尚需时间修复。
（五）企业分化：企业间分化加大，央国企更具竞争力
不同背景物企在管面积出现分化，央国企物业在管面积增速普遍高于20%，部分民企开始负增长。截至2023年底，披露在管面积的12家央国企在管面积均值达到1.83亿平方米，大体量、高基数基础上仍实现23.16%的高增长。而民企则受关联房企的影响较大，40家民企在管面积均值为1.36亿平方米，增速减缓至7.75%，首次为个位数增速。
央国企拥有更强的抗风险性。2023年央国企物业应收账款增速开始低于营业收入增速，且其现金及现金等价物持续增加，其物业费的收缴、现金流较为健康，坏账隐患相对较低。而民企物业应收账款增速仍高于营收增速，但差距有所减少，民企的风险也得到一定的缓解。具体来看，2023年，14家央国企物业应收账款及票据增长明显变缓，增速达11.91%，较上年同期减少36.67个百分点，且增速首次低于营业收入增速。47家民企物业应收账款及票据增速也呈现明显放缓，由2022年的40.84%放缓至2023年的7.34%。
物业股深受上游房地产的影响，自2021年下半年以来，物业股整体表现不佳。相对来说，央国企物业更具发展优势。目前资本市场并不活跃，近期有明确上市动作的企业仅有深业物业、泓盈城市运营服务和西安经发物业三家，且均为地方国资物企。
从股价走势上看，央国企物业拥有强资源背书，自身运营稳健，更受资本市场的青睐，受整体市场影响，也处于下滑态势，但相较民企表现稳健，民企物业跌幅尤为明显。
二、新的变化
（一）新质生产力赋能物业，勾勒行业发展新路线
2024年政府工作报告将“大力推进现代化产业体系建设，加快发展新质生产力”列为2024年政府工作任务的首位。各行各业顺应政策发展，因时、因地制宜培育新质生产力，为行业的高质量发展提供有力支持。对于物业行业来说，不仅物业行业积极探索和实践新质生产力，新质生产力的发展也在推动物业行业实现高质量发展。
（二）政府定调鼓励物业，创造行业良好发展环境
1.明确鼓励物业发展，首次表态发展非住
政策明确提出“鼓励物业”发展，为物业行业注入新信心。2023年12月27日，国家发改委印发的《产业结构调整指导目录（2024年本）》，再次明确将物业服务纳入到“鼓励类”目录中，首次对非住物业服务鼓励表态。此外，该政策引导向消费服务业转型发展，这与行业近几年密集出台政策、大力倡导的“物业服务+生活服务”、“社区嵌入式服务”、“完整社区”、“一刻钟生活服务圈”等导向一致。
2.推进美丽中国建设，物业企业大有可为
2024年1月11日，中共中央 国务院发布《中共中央 国务院关于全面推进美丽中国建设的意见》，从顶层设计上制定了美丽中国的实现策略，锚定三个时间节点，描绘了清晰的路线图。相应的，在城市服务领域、绿色节能降碳以及响应《意见》号召，助力全民行动参与美丽中国建设等方面，物业大有可为。
3. 践行“四好”建设，构建高品质生活服务
建设“好房子”，不仅是满足居住本身，也应当是绿色、低碳、智能和安全的，强调的是要“服务好”、“保养好”。即注重服务品质，助力资产的保值增值。
建设“好小区、好社区、好城区”，不仅强调要提升物业服务规范和专业能力，也应在政府主导下落实住宅小区内居民急难愁盼问题的解决，构建社区生活服务圈，进而延伸至城市空间，把满足人民对美好生活的向往落到实处。
4.聚焦小切口专项整治，改善大民生急难问题
多地开始对相关政策法规作出修订，推进民生领域突出问题的专项整治，以“小切口”，守护“大民生”。如，对电动车充电安全问题、投诉/举报工作机制、业主共有资金管理、物业服务信息公开、物业费预收、物业费双向调整、物业专有部分和共有部分使用规范、车位出售（租）规范，电瓶车使用规范，既有住宅加装电梯、加装充电桩等。
（三）资本重构物业价值认知，分红派息成当前重点
自2014年物业行业步入资本市场，物业行业迎来快速变化的十年。资本市场对物业行业的价值认知也出现多次转变。特别是2018年至2022年，短短两三年的时间，投资者从热烈追捧到冷漠离场，对物业板块的评价标准也由对未来发展空间预期转变为更加务实的实际回报，估值逻辑也由社区增值服务预期空间、规模为王，到净利润，再到分红派息。
最新年报季，这一特点明显呈现出来，众多物企都提高了2023年的分红率和股息率。具体来看，上市物企加大分红派息，连续实施分红计划的24家上市物企，2023年全年分红共计80.37亿元，同比上升36.18%，而同期，企业净利润持续减少，降幅收窄。
同时，24家上市物企于2023年平均分红率提升至66.31%，较2022年同期增加18.83个百分点，超过七成（75%）企业实现了分红率提升。
（四）新时代物业转型升维，构筑物业服务多元空间
一是，服务范围，从单一到综合。二是，服务内容，物企的业务边界在拓宽，服务更加多元。三是，服务视角，从“内”转向“外”，发挥好产业链中的重要一环和价值。四是，承担起社会责任。五是，可持续发展。
（三）发展瓶颈
一、激进扩张弊端凸显，服务品质难以保障
二、规模增长面临瓶颈，不良竞争加剧运营压力
三、 物业费受限调价难，市场化定价道阻且长
四、多因素挤压盈利空间，增收不增利持续存在
五、增值服务未能突破，商业模式尚有待探索
六、养老服务产业链条长，仍待持续培育探索
七、物企仍受地产拖累，负面影响还难以消除
八、负面舆情引发关注，行业形象受到很大冲击
四、潜力空间
由于新房增量见顶回落，住宅存量竞争激烈且物业费水平较低，物企逐步加大在非住业态的布局，以丰富在管业务组合、形成业态均衡，增强企业竞争力和抗风险能力。同时，在保证基础物业服务的基础上，加大对非居客户需求的挖掘，协同项目布局，进一步探索to B端增值业务，延展非住业态的发展空间和动能。
城市服务业务板块收入已初具规模，但在总营收中占比仍不足10%。2023年，上市物企中有15家企业披露城市服务业绩，其城市服务收入总值达131.45亿元，同比增加8.39%，在营业收入总值中占比达8.61%，占比持续提升。
国际五大行作为FM设施管理业务的先行者，经过多年的探索和市场磨砺，商业模式已较为成熟，业务结构趋于稳定，并积累了广泛的经验，收入已具有规模，在总营收中有较高的占比。
社区增值服务的开展由传统流量、资源转化驱动，迈向对核心产品、垂直化产业能力打造的新阶段。多家物企深度挖掘和把握业主需求，尝试从小切口、单业务出发，与优质资源跨圈合作，探索更优质，更具性价比的服务和产品，打造社区服务生态圈。其中，物业+酒企是多家企业尝试探索的领域之一。
据中物智库不完全统计，共有14家物企在年报中提及其在团餐/餐饮服务布局。其中，6家披露团餐相关业务的上市物企，相关业务收入持续提升，至2023年，团餐业务收入总值达11.21亿元，同比增长33.47%。但因物企在团餐业务板块布局时间尚短，在其整体营收中的贡献仍不足10%，行业仍有很大的增长空间。
“物业+居家养老”是近十年来，从基层涌现出来了、能够极大地覆盖和满足居家养老服务需求新的服务模式。大力发展居家社区养老服务，是顺应大多数老年人依托社区居家养老愿望、解决老年人急难愁盼问题的一项重要而紧迫的任务。物企具有开展养老服务的天然优势。在政策引导下，不少物业企业从业务、社会责任等角度考量，利用自身常驻社区、贴近居民、响应快等优势，率先开辟了养老服务赛道，探索“物业+养老服务”，并初步取得了一定的成效。
（七）智能科技：科技赋能提质增效，驱动物业转型升级
科技的应用在物业行业掀起了一场变革。在业务层面、内部管理层面、项目管理、业主端等方面均发挥着重大价值。此外，技术的应用，进一步打开物业管理边界，为智慧社区、智慧城区、未来社区的建设注入强大的活力。
部分物企在科技业务相关收入已初具规模。2023年，万物云、绿城服务、金科服务和佳兆业美好四家企业科技服务相关业务收入总值达33.90亿元，同比增长9.65%，在营业收入总重中占比5.91%，平均毛利率有所下降，但持续处于超过30%的水平。
（八）节能低碳：双碳离物业很近，绿色物业势在必行
双碳目标属大国担当，实现节能降碳是每家企业需承担的社会责任和使命。存量时代，物业管理在减排降碳中肩负重任，迎来发展机遇。
双碳离物业很近，节能低碳与物业企业息息相关。《中共中央 国务院关于全面推进美丽中国建设的意见》中提及，要加快既有建筑和市政基础设施节能降碳改造，推动超低能耗、低碳建筑规模化发展。围绕美丽中国建设，物业企业在节能降碳等方面大有可为。
绿色、低碳、节能储能会成行业发展的新机遇，而目标达成需循序渐进，落实节能低碳任重道远，引入专业力量事半功倍。例如，辰鳗科技在物业企业费控管理、建筑能源管理、电梯、暖通空调节能等方面为项目提供一站式解决方案，助力企业精细化管理、降本增效等。目前，嘉诚新悦、世纪金源服务、合景悠活、海伦堡物业等企业引入辰鳗科技为其提供电力能源降本增效方案，并取得明显成效。
五、主流策略
（一）高质量发展：有利润的营收，有现金的利润，强调有效规模增长
“有利润的营收，有现金的利润”已成为高质量发展的内在要求。有利润的收入指的是要防止增收不增利，从财务视角去评判项目回报，减少增收不增利的项目。这就要求在市场拓展阶段，坚持选择有利润、能够创造现金流的项目，追求有效规模的增长。并且在项目日常运营管理中，通过精细运营，追求质价相符。强化管理，拒绝跑冒滴漏。通过科技赋能、复合用工等方式，提升工作效率，增加员工收益，实现有竞争力的合理成本。在管控阶段，加大回款力度，做好现金流管理，并主动退出不符合预期的项目的运营，增强企业项目管理的价值性。此外，通过满足客户需求，创造利润，更要追求有现金的利润，则真正体现“现金为王”，实实在在的有现金。
企业层面，多家物企提出采用各种手段清缴过往陈欠款、保持当年费用的收缴率、适当提高物业费预付比例、清退现金流较差的项目等，从而管控好应收账款和现金流。
国家层面也开始加强对现金流的强管控。2023年国资委对央企提出了“一利五率”经营指标体系中新增的营业现金流比率，是国资委首次将现金流纳入考核体系，要求强力抓好现金流管控，这就体现了国资委“要有利润的收入和要有现金的利润”的监管要求。
现金流作为企业的生命线，是企业和政府重点关注的方向。随着抓回款、提升收缴率制度、提高现金流等目标的执行和落地，在关注账面利润基础上，更加关注现金流的安全，实现物业行业高质量发展。
（二）密度经济：加大订单密度，追求有效规模增长
众多物企以高质量发展为导向，开始做深城市密度、做透核心资源，在城市、在区域、在项目业态、业务等方面做聚焦。其中，以万物云、保利物业和永升服务等头部企业为代表的企业，也在探索如何实现规模 “真”增长、有效规模的增长，分别提出“蝶城战略”、“原点行动”战略和“订单密度”等，这无疑是行业有益的尝试和探索。
不少企业提出有质量的规模扩张，开始主动退出亏存、利润低、管理难度大、收缴率低、无法与现有项目或业务产生协同、可能存在重大运营风险的项目，转而积极拓展优质项目，调整项目组合，以期为业务长期健康发展筑牢规模基础。2023年，万物云、金科服务、时代邻里、世茂服务和绿城服务等头部企业均已主动退出调整，谋求更长期可持续发展之道。
规模增长失去新房交付这一主要渠道后，为在激烈的存量竞争中占据优势，获取优质项目，物企开始加大对优质客户的开发和维护。进一步丰富多元客户矩阵，绑定与优质大客户的合作机会，有助于物企在激烈的竞争环境中获得项目的高质量拓展，增加企业抗风险能力等。
（三）回归服务：重视资产保值，强化人的服务体验
在高质量发展的主基调下，物业行业去掉利润泡沫和水分，告别野蛮增长，开始回归理性，回归服务本质已经成为行业的共识。而在新的发展周期，物业行业对服务本质的理解，也由之前对“物”的管理，转变为不仅重视“硬服务”，加强对“物”的管理，也要强化“软服务”，对“人”的服务扩展到更大的范围和新的高度。
（四）品牌战略：重视品牌建设，打造高势能品牌
当前，物业行业的品牌建设仍处于初级阶段。在高质量发展背景下，品牌建设至关重要，当前发展也具有明显的机遇点。做好品牌，物业能够从内外部获得直接的价值和收益，可以总结为品牌建设的“三看见”、“三服务”。一是，让甲方、业主看到，从而为营销、为市场拓展业务服务。好的品牌所带来的产品知名度的提升，将能够为营销服务，助力企业提升业绩和竞争力，增加市场占有率；二是，为了让员工看见，在内部形成“人人是品牌”的意识，形成贯穿于公司上下的文化价值观；三是，让领导层看见，从而使公司从战略层面重视品牌建设，增强企业、关键人在行业中的影响力。
品牌是凝固且持续生长的价值，品牌战略就是打造用户情感和品牌能量的战略。不同角度、不同主体对品牌有不同的认知。从企业端来看，品牌是承载价值意义的符号；从企业端看，品牌是对企业和产品综合情感的认知。对于物业行业来说，要做好品牌建设工作，需要有三个重要的认识：品牌即战略、品质是基础、全员皆品牌。
品牌建设是系统长期的工程，做好一个品牌，需要循序渐进，需要时间的累积，更需要实践的检验。经过研究品牌建设的基础理论，并结合物业管理行业和企业的发展阶段和特点，中物智库总结和构建了物业管理行业品牌建设的“四步法”，从战略层定位，到价值创造、到传播，再到品牌评价，建立起品牌建设的正向循环。
此外，在具体实践上，中物智库认为品牌的有效传达主要通过八种关键手段强品牌、塑品牌、铸品牌、扩品牌、建品牌、立品牌、释品牌、传品牌。
六、趋势展望
2024年是向“新”而行的一年。在新质生产力、高质量发展主基调下，物业行业将有进一步的发展。展望未来：物业行业独立性进一步增强，进入低速增长、低利率时代，物企将在多业态场景、多元服务中探索更多的机会，也将有望在绿色、节能、低碳领域进一步延伸，发挥更大的价值，推进行业的可持续发展。
详细内容见《2024中国物业百强企业研究报告》，关注【中物研究院】，回复“100”领完整报告
